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      1. 買房常遇大“縮水” 業主錯愕:100的商鋪使用面積最多33

        2019-10-24 09:03:11 [來源:華聲在線] [作者:卜嵐] [編輯:劉茜]
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        買房常遇大“縮水”,公攤亂象何時休

        業主錯愕:100的商鋪使用面積最多33 業內建議:立法明確公攤系數上限

        “原本屬于公攤面積的過道,被開發商通過替換防火門的形式占用,導致消防隱患。”眼看著自己付費的“公共空間”被侵占,10月23日,長沙中冶中央公園(天潤菁園三期)的雷先生很是氣憤,“開發商將屬于公攤面積的過道劃歸給其中兩戶,如今又推卸責任。”

        公攤面積,歷來是熱議話題。而公攤面積高過合理區間、公攤面積被挪作他用等等現象更成為部分購房者的切身之痛。推動這一矛盾日益激化的原由,不僅在于近年來購房成本的激增,還因為它進一步影響到了業主的持房成本,比如物業費、取暖費的增加等諸多方面。

        ■三湘都市報·華聲在線記者 卜嵐

        現狀

        涉公攤問題糾紛屢見不鮮

        在房地產市場,公攤面積不透明總會引發矛盾。

        “小區16、17棟01、02、05、06戶型違法占用公攤面積,在買賣中未征得同一單元四戶同意,私自劃歸,現在引起了糾紛,物業和開發商互相推卸責任,前期裝修通知書沒有出示明令規定,導致現在違規占用公攤已經成為普遍現象。”雷先生介紹。

        對此,長沙市高新區相關負責人解釋稱,雷先生反映的情況在該小區特定戶型較為常見,前期麓谷街道已請物業公司上門勸導,但因物業公司沒有強制執行力,效果不明顯。該問題涉及消防、住建、街道等多個單位,正在研究相關對策開展集中整治。

        雷先生的案例并非孤例。今年9月23日,譚先生通過房產中介介紹,去長沙市雨花區平吉上苑小區看房,置業顧問聲稱公攤面積為20%。第二天,譚先生就交了2萬元購房定金。事后,他通過政府官網查詢到房子公攤面積達23.96%。不能接受公攤面積超過被告知比例的他,向開發商申請退款,卻遭到拒絕。

        而在商鋪購買中,這種公攤貓膩或更為常見。“交了2萬定金后,我才從一同購買商鋪的業主口中得知,商鋪公攤面積已經達到了67%,這也意味著我買100的商鋪,使用面積最多也就33平方米!”長沙美林美寓小區的業主王女士對所購商鋪公攤面積比例之大,感到錯愕。

        貓膩

        開發商可借公攤面積變相提價

        在我國大部分省市,目前購買的房屋面積主要包括兩個部分:套內建筑面積和公攤面積。所謂房屋套內建筑面積是由房屋套內使用面積、套內墻體面積、套內陽臺建筑面積三部分組成。而公攤面積則是如電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道等公用部分的建筑面積。

        以一套商品房住宅為例,實際商品房住宅的套內建筑面積是141平方米,但增加公攤后就變成了173.7平方米,多出了18%的面積公攤。而平均單價也從套內的10.8萬元變成了8.8萬元,降低了19%,給購房者造成價格較低的錯覺。

        “目前,住宅的公攤系數一般在18%-25%左右,商業用房為30%-40%。隨著近幾年房價上漲,公攤系數也在迅速攀升,部分甚至超過了50%。”合富輝煌研究院湖南區域負責人周明告訴三湘都市報記者,公攤面積的大小設置涉及不少因素,難免會成為開發商變相提價的工具。

        他指出,公攤系數的測定,一般由相關部門授權的測繪機構負責,要花費不少的時間和經費,具有復雜性和不透明性;而建筑面積價格對購房者的指導作用也小,比較不同樓盤建筑面積價格意義不大,“法律法規對公攤系數并未設定上限,開發商可將公攤面積任意做大,部分開發商甚至將獨立使用的地下室、車棚、車庫以及作為人防工程的地下室都計入了公攤面積。”

        業內建議

        以法律法規形式

        明確公攤系數的上限

        10月23日,在長沙市市長信箱,記者以“公攤”為關鍵詞進行搜索,發現關于公攤的投訴高達140多條。其中,大部分投訴內容為公攤面積計入精裝修價格、公攤面積過高等等。

        今年2月,住建部公布了38項住房和城鄉建設領域工程規范征求意見稿。其中,《住宅項目規范(征求意見稿)》提出,住宅建筑應以套內使用面積進行交易。消息一出,便受到廣泛關注。業內人士指出,該征求意見稿雖與住宅交易環節并無直接聯系,但可能會導致房屋的估價及定價邏輯悄然變化。

        面對公攤亂象,該如何破局?湖南省經濟地理研究所副所長、研究員王義高認為,對于公攤面積不可片面看待,公攤并非越小越好,“因為類似高層住宅建筑中的入戶大堂、電梯、樓道等公共空間如果被擠壓,我們可能就看不到更多寬敞的陽臺、載有更多乘客的電梯。”

        “公攤問題在于規定模糊,建議以法律法規形式明確建筑面積、套內面積、公攤面積等關鍵概念,明確公攤系數上限。”業內人士指出,在商品房買賣合同方面,也要規定公攤面積出現誤差的處理辦法,避免開發商把不該分攤的部分分攤到消費者承擔的范圍內。

        也有業內人士提出,可以參考重慶實行的商品房銷售以“套內建筑面積”計價的政策,不按這一計價依據銷售的開發商,由房地產行政主管部門責令改正,并處以商品房交易金額5%至10%的罰款。

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